Траншевая ипотека: новая альтернатива льготным программам в Москве

Рост ипотечного кредитования в Москве: траншевая ипотека становится альтернативой льготным программам

Специалисты аналитического отдела группы компаний «Пионер» провели исследование рынка недвижимости Москвы за последние два года. Их выводы указывают на то, что траншевые и комбинированные виды ипотечного кредитования становятся все более привлекательной альтернативой существующим льготным программам.

Доля ипотечных сделок значительно выросла

К концу 2025 года доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек столицы заметно увеличилась. Если в 2024 году она составляла 54% от общего числа договоров долевого участия, то к четвертому кварталу 2025 года этот показатель достиг 63%, что на 18 процентных пунктов выше.

Факторы, повлиявшие на рост

Эксперты объясняют этот рост сочетанием макроэкономических и регуляторных факторов. В мае 2025 года банки отменили комиссии для застройщиков при оформлении льготной ипотеки, что повысило доступность этих программ. Летом рынок впервые с 2022 года показал тенденцию к снижению ключевой ставки, что вселило оптимизм в потенциальных покупателей. Кроме того, изменения в условиях семейной ипотеки осенью стимулировали покупателей к заключению сделок в конце года.

Различия в сегментах рынка

Наибольший прирост ипотечных сделок был зафиксирован в сегментах комфорт-класса (увеличение на 18 п.п.) и бизнес-класса (на 23 п.п.). В премиум-сегменте, напротив, доля ипотеки сократилась с 27% в 2024 году до 19% по итогам 2025 года.

Траншевая ипотека набирает популярность

В портфеле PIONEER наблюдается рост популярности траншевых продуктов, несмотря на общее снижение использования семейной ипотеки.

«Покупатели все чаще выбирают траншевую ипотеку как альтернативу стандартным программам. В IV квартале 2025 года траншевая ипотека в наших проектах бизнес-класса достигла 44%, а в премиум – 43% от общего объема ипотечных сделок. Этот инструмент позволяет эффективно управлять бюджетом на начальном этапе финансирования приобретения квартиры», – отметила Юлия Максимова, заместитель руководителя отдела кредитования и партнерских программ группы компаний «Пионер».

Что такое траншевая ипотека?

Траншевая ипотека – это кредит, который выдается частями (траншами) в течение определенного времени. Она снижает финансовую нагрузку на начальном этапе, так как общая сумма долга формируется постепенно к моменту завершения строительства. Количество траншей может достигать пяти.

Преимущества траншевой ипотеки в проектах «Пионер»

В проектах «Пионер» минимальная сумма первого транша составляет от 100 000 рублей, а ежемесячный платеж в льготный период — от 1 700 рублей. Оставшаяся часть кредита перечисляется после завершения льготного периода, позволяя покупателю составить комфортный график погашения и использовать освободившиеся средства.

Комбинированные стратегии

Механизм траншевой ипотеки открывает возможности для комбинированных стратегий. Например, семьи, планирующие рождение ребенка, могут воспользоваться траншевой ипотекой с последующим рефинансированием на семейную ипотеку после появления малыша, зафиксировав стоимость квартиры и получив кредит по льготной ставке.

Прогнозы на 2026 год

Несмотря на высокие цены на первичном рынке, покупатели имеют широкий выбор инструментов для решения жилищного вопроса. Эксперты советуют не откладывать покупку, ожидая идеальных условий.

По прогнозам, в 2026 году ставка Центробанка может снизиться до 13,5-14,5%, что сделает ипотеку доступнее, но не сильно изменит ситуацию на рынке. Для увеличения спроса ставка должна опуститься до 13%, что возможно не ранее второй половины года. Существенный рост спроса возможен при ставке 10% и ниже. Однако стоит учитывать конкуренцию со вторичным рынком, так как цены на вторичное жилье ниже, чем на новостройки», – прокомментировала Евгения Виниченко, директор по ценообразованию и аналитике группы компаний «Пионер».